Wonen

Betaalbaar wonen voor iedereen

170.000 mensen staan in Vlaanderen op de wachtlijst voor een sociale woning. Heel wat mensen huren noodgedwongen op de oude private huurmarkt. Onze woningen behoren tot de meest energieverslindende in Europa. Een forse inhaalbeweging is nodig in de bouw van sociale en betaalbare huurwoningen. Ook huiseigenaars (noodkopers) die niet de financiële draagkracht hebben om de noodzakelijke energetische of woonkwaliteit verbouwingen uit te voeren hebben nood aan ondersteuning.

Het lokaal bestuur heeft de taak om een nieuwe dynamiek in de lokale woningmarkt te brengen. Dit kan door de eigen financiële middelen te maximaliseren én dynamisch in te zetten, door samen te werken met burgers, vzw's, woonmaatschappijen en privé investeerders én door zelf de rol van bouwheer, investeerder of regisseur op te nemen. Eigen grond en patrimonium vormt daarbij een cruciale hefboom. We geven ook ruimte aan vernieuwende en toekomstgerichte woonvormen en bestrijden speculatie en discriminatie.

1. 🤝 Eigen gronden en patrimonium als hefboom

De prijs van de bouwgrond bepaalt voor een belangrijk deel de woningprijs. Dit zet een rem op de (her)bouw van betaalbare (sociale) huurwoningen. We kiezen er best voor om de gronden en het patrimonium die we in bezit hebben als gemeente of OCMW te behouden en nieuw patrimonium/gronden te verwerven. Niet als doel op zich, maar om ter beschikking te stellen of te verkopen aan woonmaatschappijen voor sociale woningbouw of aan vzw’s om er (innovatieve) projecten op te ontwikkelen via het systeem van recht van opstal of erfpacht. Daarnaast geeft dit het lokaal bestuur de kans om zelf de rol van bouwheer, investeerder of regisseur op te nemen bij collectieve renovaties of herbouw.

We benutten als lokaal bestuur het recht op voorkoop.
In andere steden en gemeenten wordt al gewerkt met een rollend woningfonds. We willen dit ook in samenwerking met naburige gemeenten in Boutersem invoeren. Een rollend woningfonds koopt met het fonds verwaarloosde panden aan, renoveert die of vervangt die door een nieuwbouw. De grond blijft eigendom van de gemeente, de vernieuwde woningen worden via een systeem van erfpacht of recht van opstal aan marktconforme prijzen verkocht aan particulieren.
We willen een eigen huurwoningaanbod creëren voor gezinnen die nét niet in aanmerking komen voor de sociale huurwoning of op de wachtlijst staan en onvoldoende middelen hebben om te huren op de private markt zodat zij toch in eigen dorp terecht kunnen.
We onderzoeken de mogelijkheid om via erfpacht of het Community Land Trust-principe (waarbij je enkel de woning koopt, niet de grond) gronden ter beschikking te stellen als lokaal bestuur aan een coöperatie. Deze woonconcepten genieten de voorkeur boven de traditionele sociale koopwoning.

2. 🤝 Meer sociale huisvesting

Het BSO (Bindend Sociaal Objectief) wordt in Boutersem nog steeds niet gehaald. Van de 70 sociale huurwoningen die meetellen voor het BSO, waren er eind 2023 slechts 44 gerealiseerd of gepland. Er werden ook 0(!) sociale koopwoningen of -kavels gerealiseerd. Door de gedwongen schaalvergroting vanuit Vlaanderen van Sociale Huisvestingsmaatschappijen en de inkanteling van de Sociaal Verhuurkantoren (SVK's) ligt de bouw van sociale woningen al jaren stil. Dit Vlaams beleid wordt pijnlijk duidelijk in een stijging van het aantal mensen op de wachtlijst maar wordt tegelijkertijd heel concreet voor inwoners uit Boutersem die niet in eigen dorp kunnen blijven wonen door een gebrek aan betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen. We onthielden ons met Groen bij de beslissing over deze fusieoperatie, niet omdat we tegen deze specifieke woonmaatschappij zijn, maar wel omwille van de tijd en het geld die nu hierin gestoken wordt en die ons door Vlaanderen opgelegd wordt. We waarschuwden voor een jarenlange status quo die dit zou teweeg brengen met alle gevolgen voor onze inwoners. Nieuwe sociale woningen bouwen we bij voorkeur centraal gelegen zijn met een evenwichtige spreiding over de deelgemeenten. We zorgen dat voldoende sociale woningen toegewezen kunnen worden aan mensen in een zeer kwetsbare maatschappelijke positie met een dringende woonnood. Via het toewijzingsreglement creëren we bijkomende plaatsen voor doelgroepen die dak- of thuisloos zijn of dreigen te worden. Zo kan de doorstroom uit tijdelijke opvang verbeteren en kunnen meer gezinnen daar terecht.

Groen werkt

Groen onthield zich op de gemeenteraad van oktober 2021 en december 2021 over de afbakening van het werkingsgebied en de visietekst sociaal wonen.

Tekst tussenkomst in oktober 2021:

Tijd en geld wordt nu gestoken in fusies terwijl je je vooral moet richten op die sociale woningen en de noden daaraan. Hier hoort ook een grote maatschappelijke kost: notariskosten bij de overdracht van de sociale woningen etc. De fusie zal veel tijd en energie kosten. Juridisch, administratief en organisatorisch is de werklast van de fusieoperatie enorm, tijd en geld dat beter besteed kan worden. Samenwerking met Volkswoningbouw en WoonregT zal stopgezet moeten worden en er zal een overdracht nodig zijn.

SHMs en SVKs hebben verschillende manieren om huurprijzen te bepalen. Veranderingen zullen niet altijd ten goede zijn van de sociale huurder.

STEMMOTIVATIE: Wij begrijpen de logica van de beslissing hier tot aansluiting, maar deze evolutie van fusies opgelegd door de Vlaamse Overheid, roept veel vragen op. Niet in het minst naar de tijd en geld die hierin gestoken wordt, terwijl er twijfel is over de uitkomst en de voordelen voor de meest kwetsbaren onder ons.

Tekst tussenkomst in december 2021:

stevige uitdaging met de hervorming naar 1 woonmaatschappij, iets waar wij zelf geen voorstander van waren maar ons opgelegd werd door de Vlaamse regering
onzekerheid en bezorgdheid die de hervorming biedt, staat hopelijk het behalen van het huidige BSO niet in de weg
onzekerheid is bv duidelijk, pas vorige week 17 december keurde de Vlaamse regering het uitvoeringsbesluit woonmaatschappijen goed (https://www.vvsg.be/nieuws/uitvoeringsbesluit-woonmaatschappijen-goedgekeurd) maar er is nog altijd onzekerheid over de afbakening van het werkingsgebied terwijl die beslissing wel invloed heeft op de visie van de gemeente
focus om verder werken aan het afbouwen van de wachtlijsten en tegelijk ook toekomstgericht kijken met nieuwe objectieven die gezet zullen worden door de Vlaamse regering
klimaatdoelstellingen - ook voor de sociale woningen mee inzetten om die te behalen

Conclusie en stemmotivatie bij de visietekst: Visietekst ziet er in principe goed uit maar de uitdagingen en vooral ook de onzekerheden in het bijzonder door de eenmaking van de woonmaatschappij zijn groot en hebben een impact op deze visie. Hopelijk staan die niet in de weg om de lijn verder te zetten qua behalen BSO (bindend sociaal objectief). Belangrijkste zal nu ook zijn om die visietekst op basis van die onzekerheden in de toekomst in de praktijk te brengen. Omwille van die onzekerheden en gezien onze eerdere tussenkomsten bij de afbakening van de nieuwe woonmaatschappijen, gaan wij ons onthouden.

2.1 We stimuleren de bouw van nieuwe huurwoningen

We voorzien via stedenbouwkundige lasten en in onderhandelingen met private ontwikkelaars een voldoende hoog percentage sociale huurwoningen in nieuwe private ontwikkelingen
Waar mogelijk verankeren we sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen.
Werk samen met private partijen voor de bouw van sociale en betaalbare woningen. Met CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten), Design and Build, Aankoop Goede Woning en geconventioneerd verhuren (budgethuur) kunnen we private partijen, zoals ontwikkelaars, stimuleren om woningen te bouwen die ze kunnen verkopen of gedurende een lange periode verhuren aan de woonmaatschappij.
We creëren experimenteerruimte voor innovatieve projecten die nu meestal enkel in de stad worden gerealiseerd.
We maken een kader voor solidair verhuren.

2.2 Samenwerken loont

'Wonen aan de Velp' is het intergemeentelijk woonproject van de gemeenten Bierbeek, Boutersem en Oud-Heverlee. We bekijken deze samenwerking en formuleren samen duidelijke en ambitieuze doelstellingen. We ontwikkelen samen een visie op wonen. Alle lokale woonactoren, ook spelers op de huurmarkt, worden betrokken. Dat is cruciaal om de huurmarkt te versterken.
We betrekken bij de toewijzingsraad van de woonmaatschappij de huisvesting- en welzijnsactoren en maken een toewijzingsreglement op maat van de gemeente dat rekening houdt met het afbakenen van specifieke doelgroepen en het aantal woningen dat we daarvoor willen reserveren.

3. 🤝 Kwaliteit en betaalbaarheid op de private huurmarkt

We ondersteunen de ontwikkeling van een kwalitatief en betaalbaar privaat huuraanbod. Het gaat bijvoorbeeld om starterswoningen voor jongeren, ouderen en woningen voor kandidaat-huurders die (net) niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Vanuit het Sociaal Huis begeleiden en ondersteunen we rechthebbenden bij de aanvraag van Huursubsidie, Huurpremie en de Huur- en Isolatiepremie.
We bekijken de mogelijkheid voor het invoeren van een gemeentelijke huurpremie waarvan de voorwaarden voor het bekomen van deze premie soepeler (in tijd) zijn dan de Vlaamse huurpremie. De premies maken we niet cumuleerbaar.
Met een gemeentelijk huurgarantiefonds willen we mensen meer kansen geven op de oververhitte huurmarkt en potentiële verhuurders de garantie geven van huurinkomsten. We beperken dit tot 6 maanden en de achterstallige huur moet via een afbetalingsplan terugbetaald worden aan het fonds. Het fonds komt alleen maar tussen bij problemen en vermijdt op die manier menselijke drama's en een uithuiszetting. In principe is dit dus budgetneutraal. Mocht het toch eens gebeuren dat een deel van de achterstallen niet kunnen terugbetaald worden, kunnen we als gemeente nog steeds terugvallen op het Vlaams fonds ter bestrijding van uithuiszettingen die gemeenten ondersteunt in hun taak om huurders met huurachterstal te begeleiden.
We versterken de kwaliteit van de private huurmarkt op vlak van energie en woonkwaliteit door subsidies te voorzien voor verhuurder-huiseigenaars en/of bewoner-huurders. We werken een kader uit met duidelijke regels en voorkomen zo dat de huurprijs na de werken disproportioneel toeneemt.
We maken het conformiteitsattest voor de verhuur van woningen verplicht. We maken dit attest gratis. We laten dit ook gepaard gaat met een ontzorgingsaanbod naar verhuurders toe zodat we niet minder, maar wel een kwalitatiever huuraanbod krijgen.

4. 🌍🤝 We versnellen de energetische renovatiegolf

Om de Europese ambitie van -30 % energieverbruik van onze woningen tegen 2030 waar te maken ligt de renovatiegraad veel te laag. Meer dan 95% van de bestaande gebouwen heeft een energetische renovatie nodig. 50% van de Vlaamse gezinnen kan de energierenovatie niet zelf financieren. Het is daarom van essentieel belang om voor deze groep inwoners de financiële drempels weg te werken en subsidies te verstrekken voor hernieuwbare technologieën, alsook voor bestaande en nieuwe diensten van de gemeente. Dit kan de eigenaars overtuigen dat energiezuinig renoveren niet alleen nodig, maar ook haalbaar is. We zorgen voor campagnes op maat van verschillende doelgroepen.

Via IGO bieden we renovatiehulp op maat: van de eerste tot de laatste stap via één centraal loket, dat ook online raadpleegbaar is. Burgers en verenigingen kunnen er terecht voor kosteloos eerstelijns energie-advies bij renovatie- en nieuwbouwprojecten, energie-audits,... In Boutersem is dit aanbod nog vrij onbekend. Huurders en verhuurders wijzen we de weg naar correcte informatie, subsidies en premies, juridische ondersteuning en verhuurders. Een laagdrempelige communicatie en ontzorging is hierbij belangrijk. We willen meer drempels weg werken door pro-actief in de wijken te gaan.
Het energiezuinig maken van sociale huurwoningen is voor ons een eerste prioriteit.
We stimuleren en ondersteunen collectief renoveren.
In het verleden is een thermografische kaart van de gemeente gemaakt maar daar waren te weinig begeleiding, een subsidiereglement of groepsaankopen voor duurzame isolatiematerialen aan gekoppeld.
De toekomst zal gasloos zijn. Ook hier zullen we moeten zorgen voor begeleiding en adviezen voor doorgedreven isoleren en hernieuwbare energietechnieken om een groter aantal huizen klaar te maken voor een gasloze toekomst. Zowel voor bestaande woningen, nieuwbouwwijken en grondige renovaties. Bij begeleiding moet per situatie bekeken worden welke gasloze oplossing het meest geschikt is en hoe je alle bewoners van die wijk kan ondersteunen om de omschakeling naar gasloos verwarmen te maken.
We maken gebruik van de Vlaamse middelen uit het noodkoopfonds om eigenaars te ondersteunen die niet over voldoende financiële middelen beschikken om zelf renovaties uit te voeren. Noodkopers zijn huishoudens die deels uit noodzaak (door een gebrek aan degelijke en betaalbare private en sociale huurwoningen) een kwalitatief minderwaardige woning aangekocht hebben, zonder de mogelijkheid er financiële middelen in te investeren om de woning op een goed kwaliteitsniveau te brengen, met onder meer hoge energiefacturen tot gevolg. Door gebrek aan voldoende eigen middelen en solvabiliteit vallen deze eigenaars ook systematisch uit de boot bij renovatiepremies of stadsvernieuwingssubsidies. Zie ook het hoofdstuk 'Klimaat en energie',

5. 🤝 Leegstand en speculatie

Ondanks het tekort aan huurwoningen staan er nog steeds te veel woningen leeg in Boutersem of zijn ze in slechte staat.

We behouden de heffing op leegstand en ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen of gebouwen en voeren een pro-actief beleid om leegstand en woonkwaliteit aan te pakken.
Ook de taks op een tweede verblijf blijven we behouden. Tweede verblijven verhogen de druk op de vastgoedprijzen en zorgen bovendien voor fiscaal toerisme waarbij grote verdieners met meerdere woningen zich domiciliëren in de gemeente met de laagste aanvullende personenbelasting (vaak kustgemeenten).

We pakken overbewoning en huisjesmelkerij aan. De woningcontroleur kan bij het conformiteitsonderzoek de bezettingsnorm van de woning in het technisch verslag vergelijken met het feitelijke aantal bewoners. De burgemeester zoekt naar een geschikte herhuisvesting en de kosten worden verhaald op de eigenaar.

6. Vernieuwende en toekomstgerichte woonvormen

De gezinssamenstellingen veranderen, (woon)ruimte wordt schaarser en tegelijkertijd worden steeds meer huizen in verkavelingswijken te groot bevonden door de eigenaars of bewoners. We faciliteren, initiëren en ondersteunen daarom toekomstgerichte woonvormen. Gemeenschappelijk wonen biedt efficiënt ruimtegebruik, is milieuvriendelijker en zorgt voor een sterk sociaal weefsel.

6.1 💚 Gemeenschappelijk wonen

Gemeenschappelijk wonen is een verzamelterm voor verschillende woonvormen (bv. cohousing, woningdelen, kangoeroewonen en zorgwonen). Het is een duurzame woonvorm die een oplossing biedt voor betaalbaar wonen, vergrijzing, vereenzaming, leegstand of verloedering van waardevol patrimonium.

We houden rekening met gemeenschappelijk wonen bij de herziening of opmaak van een stedenbouwkundige verordening. Duidelijke richtlijnen over het opsplitsen van woningen zijn belangrijk net als een goede afstemming tussen de verschillende diensten (ruimtelijke ordening, wonen, OCMW, wijkagenten, duurzaamheid,...).
Cohousingprojecten of andere vernieuwende woonvormen mogen niet over dezelfde kam geschoren worden als grootschalige projecten door bouwpromotoren. Er moet flexibiliteit binnen het vergunningenbeleid komen om deze woonvormen ook in Boutersem mogelijk te maken.
We werken samen met woonmaatschappijen, coöperatieven en andere sociale woonactoren voor (sociale) cohousingexperimenten.
Steeds meer senioren vinden in gemeenschappelijk wonen een alternatief voor een woonzorgcentrum of voor het alleen wonen. Vormen van cohousing met dienstverlening bieden een goed alternatief voor de grote rusthuizen (zie het hoofdstuk 'Sociaal beleid en (ouderen)zorg'). We promoten ook actief zorgwonen.
We promoten gemeenschappelijk wonen en zorgen dat burgers bij het woonloket terecht kunnen met vragen over samenhuizen of cohousing.
We werken mee aan de Samenhuizendag.

6.2 🤝 We ondersteunen de Slimfit beweging

De Slimfit beweging zoekt oplossingen voor huishoudens met inwoners tussen 50 en 70 jaar waarvan de kinderen het huis uit zijn en die willen verhuizen naar een compactere woning, niet te klein, maar meer op maat (slim fit). Voor hen is de keuze voor bv. een nieuwbouwappartement een positieve keuze: energiezuiniger, kwalitatief, compacter of dichter bij voorzieningen.

We voorzien in de woonmix ook kleinere woningen in de eigen buurt.
Cohousingprojecten kunnen een goede invulling zijn voor deze doelgroep.

7. 🤝 Discriminatie en kwetsbare groepen op de woningmarkt

Om het grondrecht op wonen voor iedereen te garanderen, is er een specifiek beleid voor kwetsbare groepen nodig en moet discriminatie op de woonmarkt verbannen worden.

We ondertekenen een charter tussen de verschillende woonactoren die zich engageren om samen tegen discriminatie te strijden. We werken waar mogelijk met praktijktests.
Inbreuken op het verplicht afficheren van de huurprijs worden bestreden door middel van een GAS-boete (Gemeentelijke Administratieve Sanctie).
We ondersteunen kwetsbare groepen bij de zoektocht naar een geschikte woning. Dit kan via een systeem van vrijwillige woonbuddy's, die professioneel ondersteund worden.
Inwoners die dakloos (bv. bij een brand of onbewoonbaarverklaring) worden, kunnen momenteel in Boutersem niet meer opgevangen worden aangezien de noodwoning in Boutersem niet meer onderhouden en conform is. Nochtans lanceerde de Vlaamse Regering sinds 2020 elk jaar een projectoproep waarbij gemeenten 50% van de kosten voor bouw, renovatie of aankoop van een noodwoning terug kregen. Wij willen terug een noodwoning in Boutersem zodat inwoners waarbij het noodlot toeslaat in eigen dorp opgevangen worden.
We ondersteunen mensen die dak- of thuisloos zijn
Het Lokale Opvang Initiatief voor asielzoekers (LOI) behouden we en breiden dit indien mogelijk uit.